TPHCM: HoREA đề xuất linh hoạt tính dân số để tăng nguồn cung NOXH

Việc điều chỉnh phương pháp tính dân số cho nhà ở xã hội TPHCM là bước đi cấp thiết nhằm tháo gỡ nút thắt về nguồn cung, đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của người dân.

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa chính thức gửi văn bản đề xuất cơ quan chức năng bổ sung và điều chỉnh cách xác định dân số cho các dự án nhà chung cư. Mục tiêu cốt lõi là gia tăng số lượng căn hộ diện tích vừa và nhỏ, thay vì bị bó buộc bởi những quy định cứng nhắc khiến nguồn cung bị lệch pha so với nhu cầu thị trường.

Vì sao phải thay đổi tư duy tính dân số căn hộ chung cư?

Xét dưới góc độ thực tế, mô hình gia đình tại các đô thị lớn như TPHCM đang có sự chuyển dịch rõ rệt. Dữ liệu điều tra dân số cho thấy quy mô hộ gia đình nhỏ (từ 1-3 người) đang tăng nhanh, trong khi mô hình tam đại đồng đường (nhiều thế hệ) ngày càng thu hẹp. Việc áp dụng một định mức dân số cố định, thiếu linh hoạt sẽ vô tình triệt tiêu khả năng phát triển các loại hình căn hộ nhỏ.

Nếu tiếp tục duy trì quy định hiện hành, các chủ đầu tư sẽ bị buộc phải thiết kế nhiều căn hộ diện tích lớn để tối ưu hóa chỉ tiêu dân số được cấp. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người thu nhập thấp mà còn đẩy rủi ro tồn kho lên cao, vì phân khúc căn hộ lớn thường kén khách và có tính thanh khoản thấp.

Chi tiết đề xuất mới từ HoREA về định mức dân số

Để giải quyết bài toán này, HoREA đề xuất một cơ chế tính toán chi tiết và linh hoạt hơn tùy theo mục đích sử dụng của dự án:

1. Đối với nhà ở xã hội và căn hộ tái định cư

Đây là phân khúc ưu tiên cho đối tượng thu nhập thấp. HoREA kiến nghị: với những căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích từ 25-32m2, chỉ nên tính là 1 người ở. Đối với các diện tích lớn hơn, số lượng người sẽ tăng dần theo tỷ lệ tương ứng để đảm bảo không gây áp lực quá tải lên hạ tầng xã hội.

2. Đối với căn hộ thương mại và dự án bố trí linh hoạt

Với các dự án chung cư thông thường, mức 25-32m2 cũng được đề xuất tính 1 người. Đặc biệt, với những dự án có nhu cầu bố trí đa dạng loại hình căn hộ, HoREA kiến nghị nới rộng biên độ: căn hộ 1 phòng ngủ từ 25-45m2 sẽ được tính là 1 người.

3. Đối với căn hộ lưu trú và văn phòng kết hợp

HoREA cũng đưa ra giải pháp cho loại hình căn hộ lưu trú (condotel) hoặc văn phòng kết hợp lưu trú: phần diện tích có chức năng ở sẽ được quy đổi bằng 50% chỉ tiêu dân số theo quy định. Điều này giúp phản ánh chính xác hơn thực trạng sử dụng không gian, tránh việc tính ảo dân số gây áp lực lên quy hoạch.

Hệ lụy từ sự lệch pha cung - cầu bất động sản

Thực tế thị trường hiện nay cho thấy một sự mâu thuẫn lớn giữa sản phẩm cung cấp và nhu cầu thực:

• 60-70% nhu cầu: Tập trung vào căn hộ 2 phòng ngủ (~70m2), mức giá từ 2-7 tỷ đồng.
• 20-25% nhu cầu: Căn hộ nhỏ diện tích khoảng 50m2.
• Chỉ 5-10% nhu cầu: Các căn hộ diện tích lớn.

Khi quy định về dân số quá khắt khe, chủ đầu tư buộc phải xây căn lớn để “đủ chỉ tiêu”, dẫn đến tình trạng hàng tồn kho tăng cao, nợ xấu gia tăng và thanh khoản sụt giảm. Nguy hiểm hơn, việc thiếu hụt căn hộ nhỏ và vừa sẽ đẩy mặt bằng giá chung lên cao, khiến người mua nhà phải chi trả cho những diện tích không cần thiết, vượt quá khả năng tài chính.

Nhắc lại quy định hiện hành tại TPHCM:

• Căn 1 PN (25-32m2): 1 người; (32-56m2): 2 người.
• Căn 2 PN (56-64m2): 2 người; (64-96m2): 3 người.
• Căn 3 PN (96-128m2): 4 người; (128-160m2): 5 người.
• Căn trên 160m2: 6 người.

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

Lời kết và góc nhìn chuyên gia

Đề xuất của HoREA không đơn thuần là thay đổi những con số, mà là thay đổi tư duy quản lý để thích ứng với thực tế đô thị hóa. Nếu được chấp thuận, đây sẽ là “cú hích” quan trọng để các dự án nhà ở xã hội tại TPHCM trở nên khả thi hơn, giảm áp lực tài chính cho người dân và hạn chế rủi ro cho doanh nghiệp.

Theo bạn, việc tính 1 người cho căn hộ 25-32m2 có thực sự phù hợp với chất lượng sống hiện nay? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn dưới phần bình luận hoặc theo dõi các bài phân tích sâu hơn về thị trường địa ốc TPHCM tại website của chúng tôi.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tại sao HoREA lại đề xuất thay đổi cách tính dân số căn hộ?Để phù hợp với xu hướng giảm quy mô hộ gia đình (1-3 người) và tăng nguồn cung căn hộ vừa và nhỏ, tránh tình trạng dư thừa căn hộ lớn gây tồn kho và nợ xấu.

Đề xuất cụ thể cho căn hộ nhà ở xã hội là gì?HoREA đề nghị những căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích từ 25-32m2 sẽ được tính là 1 người ở thay vì áp dụng các định mức cứng nhắc hiện nay.

Việc thiếu hụt căn hộ nhỏ ảnh hưởng thế nào đến người mua nhà?Khiến người mua phải chọn những căn hộ lớn vượt quá nhu cầu và khả năng tài chính, đồng thời đẩy mặt bằng giá bất động sản tăng cao do khan hiếm phân khúc giá rẻ.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao HoREA lại đề xuất thay đổi cách tính dân số căn hộ?

Để phù hợp với xu hướng giảm quy mô hộ gia đình (1-3 người) và tăng nguồn cung căn hộ vừa và nhỏ, tránh tình trạng dư thừa căn hộ lớn gây tồn kho và nợ xấu.

Đề xuất cụ thể cho căn hộ nhà ở xã hội là gì?

HoREA đề nghị những căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích từ 25-32m2 sẽ được tính là 1 người ở thay vì áp dụng các định mức cứng nhắc hiện nay.

Việc thiếu hụt căn hộ nhỏ ảnh hưởng thế nào đến người mua nhà?

Khiến người mua phải chọn những căn hộ lớn vượt quá nhu cầu và khả năng tài chính, đồng thời đẩy mặt bằng giá bất động sản tăng cao do khan hiếm phân khúc giá rẻ.